重庆法院2024年度民事审判十大典型案件之10：张某诉胡某某、周某某房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2023年7月，张某与胡某某签订《房屋买卖协议》，约定由张某购买胡某某、周某某夫妻二人共有的二手房屋一套。协议签订后，张某付清全部购房款，胡某某、周某某依约交付房屋。装修过程中，张某发现所购房屋系由胡某某、周某某将原一套房分割改造而成。因该分割部分无厨房、卫生间，胡某某、周某某遂私自将原阳台改为厨房、卫生间，并在阳台外墙搭设排水管道用于排放生活污水。其后，行政主管部门责令张某限期将前述违法改建部分恢复原状。张某遂起诉请求解除《房屋买卖协议》，由胡某某、周某某退还购房款并支付违约金。

【裁判结果】

重庆市铜梁区人民法院经审理认为，案涉房屋系由胡某某、周某某私自改造而成，既存在安全隐患，又无法满足排水等日常生活需要，违反了国家建筑规范。胡某某、周某某在合同订立过程中并未如实告知张某其所购房屋是“分割房”的相关情况，构成根本违约，张某有权请求解除合同并要求胡某某、周某某承担违约责任。遂判决解除张某与胡某某签订的《房屋买卖协议》，由胡某某、周某某退还张某已支付的购房款并支付违约金。宣判后，当事人均未提起上诉，该判决已生效。

【典型意义】

住宅是实现人民群众安居乐业、生活美满的重要载体，关乎居住者的生活品质以及内心的安全感、幸福感。售房者对二手房进行成套改造的，应当符合规范要求，保证房屋具备基本功能空间，以满足购房者日常生活需求，并应秉持诚实信用原则如实向购房者告知改造情况。本案中，售房者未如实告知案涉房屋系“分割房”，导致购房者无法拥有具备正常功能空间的房屋，审理法院对售房者的不诚信行为予以否定性评价，有力维护了购房者的合法权益，对规范二手房交易市场秩序具有积极意义。