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现阶段以集体土地合作开发房地产的裁判规则
点击次数:1362次    发布日期:2019/2/5 10:35:31
 

现阶段以集体土地合作开发房地产的裁判规则

裁判规则一:以集体土地合作开发房地产的当事人在合作开发合同中约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续,再进行房地产开发的,合作开发合同有效。

湖北省高级人民法院(2014)鄂民二终字第00008号:双方能否继续合作,须以城堡投资公司垫资和荆北房地产公司将荆北村委会集体土地变性登记至城堡投资公司名下为前提,即荆北房地产公司、荆北村委会并非直接以集体土地出资,故双方签订的合同不存在因违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条关于‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权’的规定而无效的情形。……因荆北房地产公司、荆北村委会的出资原为荆北村委会集体土地,《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:‘任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定:‘工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。’依据上述规定,合同所指向土地使用权要办到城堡投资公司名下进行房地产开发,依法应首先对集体土地进行征用变更性质为国有土地,再通过招标、拍卖或挂牌程序竞买国有出让土地使用权。而《协议书》已经约定此项义务由荆北房地产公司履行,《协议书》第二条约定荆北房地产公司‘负责办理上述合作开发用地的征用、补偿、拆迁、土地出让等一系列手续,最后将该四宗土地变更为国有商业、住宅出让地’,第四条约定‘荆北房地产公司在国土资源部门取得上述四宗土地国有土地使用权时,需支付的土地拍卖款超出5000万元的,由荆北房地产公司、荆北村委会与政府部门协商妥当,待项目开发出来后用荆北房地产公司分得的房屋变卖后予以支付’,根据上述约定,荆北房地产公司有义务办理征用、参与竞买,并根据约定将土地使用权办理至城堡投资公司名下。上述约定义务不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,亦非在法律上或事实上不能履行,荆北房地产公司、荆北村委会在法律上或客观上并无办理征用审批手续及参与竞买的障碍。……综合以上分析,《协议书》及《补充协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,应为合法有效。

裁判规则二:以集体土地合作开发房地产,本质上属于集体土地使用权有偿转让,该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效。

珠海市中级人民法院(2014)珠中法民三终字第180号:涉案土地《合作开发海澄乡华侨村合同书》本质上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,明鸿公司通过此种合作方式将农村集体用地自由流转用于开发建设商品房,从而取得涉案土地经营收入,此举与我国农村集体土地管理精神相违背,亦与珠海市政府同意三灶海澄村委会利用自留用地单项开发经营房地产的初衷相违背。

裁判规则三:以集体土地合作开发房地产未办理征收手续的,合作开发合同无效。

最高人民法院最高人民法院(2013)民申字第252号:首先,南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》构成合作开发房地产合同关系。根据双方合同约定内容,双方对南黄村村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅,或者建设村公共、公益事业设施,还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此,法院认定双方构成合作开发房地产合同关系。其次,《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此,除经批准使用集体所有土地的三种法定用途外,当事人进行开发建设均应申请使用国有土地。而本案双方对南黄村村庄进行的综合改造虽然经过当地政府规划审批,但开发和销售楼房所涉土地性质仍为农民集体所有,并未依法办理征收、出让等相关手续。因此,法院认定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。

 

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