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购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。
案情简介：2013年，张某与蔬菜专业合作社签订农业大棚土地租赁合同，约定租赁期20年，总租赁款8.2万元。2015年，张某以该农业大棚土地租赁合同违反法律法规强制性规定为由，诉请确认合同无效。
法院认为：①虽然双方所签名为农业大棚土地租赁合同，但双方实际履行的系以租赁大棚合同形式代替售买房屋实质。《土地管理法》第36条第2款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第44条第1款规定：“建设占用土地、涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”上述规定为效力性强制性规定，在耕地上建造房屋违反了上述规定，故农业大棚土地租赁合同应属无效。②依《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合张某使用时间、双方约定租赁期限及租金等情况，判决合作社返还张某6万余元。
实务要点：购房者与农业庄园签订名为土地租赁，实为房屋买卖合同，因租赁包括大棚及其房屋组成的整体院落，在大棚内超标准建房及出售，影响了该土地农业用途，属违法用地行为，应认定为无效合同。
案例案号：天津一中院（2016）津01民终3900号
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