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赵新科律师:地方政府向企业提供集体土地用于开发,合同无效,企业可通过集体土地所有权人获取集体经营性建设用地使用权
点击次数:215次    发布日期:2019/9/1 21:12:43
 

地方政府向企业提供集体土地用于开发,合同无效,企业可通过集体土地所有权人获取集体经营性建设用地使用权

 

规则要点

①地方政府向企业提供集体土地用于开发建设,所签民事合同无效,地方政府对该合同无效有过错的,应相应赔偿。

①新土地管理法施行后,在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下,相关单位和个人可采取集体经营性建设用地入市的方式获取集体建设用地使用权。

案情简介

2006年,某影视公司与镇政府签订投资合作协议及土地租赁合同,约定影视公司以案涉土地作为拍摄电视剧外景基地。2012年,生效判决确认协议无效。2015年,影视公司诉请镇政府赔偿损失。

法院认为

①我国实行土地用途管制制度,《土地管理法》第11条第2款规定,农民集体所有的土地用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。违反该规定,利用农民集体所有的土地进行开发建设的民事合同无效。②镇政府作为负有监督案涉农村集体土地合法使用职责的行政机关,在明知影视公司租用土地系用于投资建设情况下,仍违法将案涉农村集体土地出租给影视公司使用,且多次函告影视公司要求加快工程建设进度,故镇政府应对案涉投资合作协议无效承担主要责任。判决确认合同无效,镇政府对影视公司因该合同无效所致损失承担80%的赔偿责任。

实务分析

①未经合法程序将集体土地征收为国有土地,地方政府向企业提供集体土地用于投资开发建设,双方为此所签民事合同无效,地方政府对该合同无效存在过错的,应相应赔偿。

202011日新土地管理法施行后,相关单位和个人,在符合土地利用总体规划、城乡规划的基础上,可采取集体经营性建设用地入市的方式获取集体建设用地使用权,并且不会再涉及原土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”所涉及的违法问题。新土地管理法第六十三条规定:“(第一款)土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。(第二款)前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。(第三款)通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。(第四款)集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”第六十四条规定:“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。” 第四十四条规定:“(第一款)建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。(第二款)永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。(第三款)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。(第四款)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”

(完)

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