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律师讲土地
起诉前仍未取得土地证,土地使用权转让合同并不当然无效
点击次数:86次    发布日期:2019/9/1 9:37:28
 

起诉前仍未取得土地证,土地使用权转让合同并不当然无效

 

规则要点

转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。

 

案情简介

2007年,部队转让投资公司军用土地使用权。2个月后,投资公司将该受让土地再转让给实业公司。2009年,投资公司以其至今未取得土地使用权证书为由,向实业公司发函称合同无效。2010年,实业公司以投资公司为被告、部队为第三人,诉请继续履行并要求投资公司承担违约责任。

 

法院认为

①就不动产交易而言,物权变动原因为合同,合同结果为物权变动,原因与结果需做法律上区分,即合同于当事人意思表示一致时产生债法上相对效力,而物权变动则须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力。债权合同效力独立存在,不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。国有土地使用权转让合同属民事合同。我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力具体规定,故本案土地使用权转让合同所附生效要件成就时生效,是否办理物权登记属合同履行情形,并非认定合同效力法定事由,不影响合同效力。②《城市房地产管理法》(2007年修订)第38条第6项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件,非最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第14条所指效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”规定,并未直接否定合同效力或确认自始无效。判决实业公司、投资公司继续履行,投资公司将案涉土地使用权过户至实业公司名下,第三人协助办理过户义务,投资公司赔偿实业公司相应利息损失。

 

实务要点

转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。

 

 

 

 

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