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律师讲土地
土地租赁合同到期后承租方赖着不走怎么办,出租方能否强行清除地上物?
点击次数:225次    发布日期:2019/4/17 9:06:45
 

土地租赁合同到期后承租方赖着不走怎么办,出租方能否强行清除地上物?

 

最近赵新科律师接到多个农村集体土地租赁合同到期后的咨询电话。有的是村委会将土地对外出租,有的是个人对外出租,有的将土地出租用于果木经营,有的将土地出租用于生产加工等,有的对土地租赁合同到期后如何处理作出了约定,有的对到期后如何处理没有作出约定,还有的是土地租赁合同即将到期前遇到了政府征地,征收过程中土地租赁合同却到期,然后承租方拒绝腾退土地,要求要么出租方补偿或者赔偿,要么政府补偿或者赔偿。

农村集体土地租赁合同是指,出租人将土地作为租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付土地租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。出租人应当按照约定将土地交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,同样承租人应当履行支付租金的义务,以及按照约定的合法用途使用土地。

 赵新科律师认为:租赁合同到期后,关于地上物的处理,合同有约定的按照约定处理,意思就是如果租赁合同明确约定了合同到期后地上物的归属、是否需要折价、土地是否恢复原状等事项的,应当按照合同约定履行。合同没有约定的按照法定处理,意思就是如果双方没有对土地租赁合同到期后地上物如何处理作出具体约定的,应当按照法律规定处理。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第 86规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”可以看出,如果双方没有对土地租赁合同到期后地上物如何处理作出约定,首先要进行协商解决,如果协商不成而且在承租方怠于履行交还土地义务的情况下,出租方可以要求承租方限期腾退并交还土地。土地租赁合同到期后,承租方应向出租方支付因其怠于履行交还土地义务所产生的占用土地期间的土地占用费,具体标准可结合土地租赁合同的租金标准以及现在土地租金市场行情确定,也可以直接评估确定;另外,如果承租方因怠于履行交还土地义务对出租方造成其他方面损失的,亦应依法进行赔偿。

有人问,他要是赖着不走,而且人也联系不上,我是不是可以直接给他拆除或者清除呢。赵新科律师认为,答案是否定的。出租方与承租方属于平等民事主体,除紧急避险等特殊情况需要采取自救措施除外,任何一方都没有对另一方实施强制的权利。建议先向承租方发催促函,要求对方履行义务,到期不履行的,可通过司法途径解决,最终由法院强制执行,当然如果承租方明确告知或者以自己的行为表示其就是“赖着不走”,出租方也可以不发催促函,而直接向人民法院起诉。

现实当中复杂的多,现在所讲述的远远不能覆盖所有情况,只能说个大致。有的出租方同意承租方建厂房,没有约定到期后如何处理,默许无限期使用,因为某种原因到期收回土地。有的甚至土地租赁合同是无效合同,建筑物如何处理,要依照过错责任原则分担损失。有的土地租赁合同中没有约定承租方可以建厂房等建筑物,但实际履行过程中以默认不反对的方式允许承租方建厂房,合同到期后,是否亦应按照过错原则分担责任?

具体还应结合个案进行判定,在综合运用法律的基础上尽可能使得各方利益得到保护,从而化解社会矛盾,促进市场经济的有序运行。

 

 

土地拆迁律师网  赵新科

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