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北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第04069号民事判决:集体土地非住宅房屋承租企业可依法获得拆迁补偿补助款
点击次数:784次    发布日期:2019/3/28 9:13:58
 

北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第04069号民事判决:集体土地非住宅房屋承租企业可依法获得拆迁补偿补助款

 

【裁判要点】

在集体土地非住宅房屋征收腾退拆迁中,承租人有权根据相关的拆迁补偿政策获得补偿补助,具体数额可与拆迁人(腾退人)、被拆迁人(被腾退人)协商确定。拆迁人(腾退人)和被拆迁人(被腾退人)签订的补偿协议受法律保护,双方应积极全面履行。在被拆迁人(被腾退人)未按约支付承租人应得补偿补助的情况下,导致承租人未按期交出租赁房屋,进而阻碍征收腾退项目进展的,拆迁人(腾退人)可直接支付承租人应得补偿补助款项,在此情况下,拆迁人(腾退人)并不构成对被拆迁人(被腾退人)的违约。

北京市第一中级人民法院

(2015)一中民终字第04069

上诉人(原审原告)北京创意达木业有限公司,住所地北京市昌平区。

法定代表人赵文华,经理。

被上诉人(原审被告)北京市昌平房地产开发总公司,住所地北京市昌平区。

法定代表人王波,总经理。

上诉人北京创意达木业有限公司(以下简称创意达公司)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第11183号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人创意达公司之法定代表人赵文华,被上诉人北京市昌平房地产开发总公司(以下简称昌房公司)之委托代理人陶江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

创意达公司在原审法院起诉称:根据我公司与昌房公司20111231日签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》,协议编号:企拆集字第6-14,昌房公司应于20121225日给付我公司49006003,但昌房公司支付了48006003,尚欠100万元,经我公司多次催要,昌房公司都以种种借口拒不付款,现请求法院根据协议书第五条及第七条第一款之约定,依法判决:1、昌房公司偿还我公司拆迁补偿款一百万元;2、昌房公司支付每日千分之五的违约金(20121225日至还款之日止);3、本案诉讼费由昌房公司承担。

昌房公司在原审法院答辩称:不同意支付100万元拆迁款及违约金,我们已经将扣留的一百万中的95万支付给创意达公司的承租人成×,账户内尚有5万元,由于创意达公司没有按照北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书搬迁时间进行搬迁,所以我们保留了对创意达公司追究的权利,故扣留了该5万元。我方支付给成×的95万是经过七里渠拆迁指挥部认定的,这部分补偿款就应当归成×所有,是依据评估报告作出的针对成华的补偿,实际已经给成×了。很显然作为一个地块的拆迁不可能支付两笔拆迁款,我们不可能超出支付范围。我们并没有违约,是创意达公司违约,我们跟成×协商给成×付款是在协助创意达公司履行拆迁协议。剩余的5万元我们也找过创意达公司,但是创意达公司拒绝收取。双方合同中约定的违约金每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五支付的标准过高,请求法院予以调整。

原审法院经审理查明:20111231,创意达公司(乙方,被拆迁人)与昌房公司(甲方,拆迁人)签订了《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》,协议编号:企拆集字第6-14,双方约定:二、被拆迁房屋基本情况,被拆迁房屋座落于北京市昌平区西侧工业区内,建筑面积27191.99平方米,产权人为北京市昌平区沙河镇七里渠南村村民委员会,承租人为创意达公司;三、拆迁补偿、补助金额,甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿补助款共计人民币49006003;四、搬迁期限,乙方应在20121124日前完成搬迁,并将原地上房屋和附属物交甲方拆除,违章建筑由乙方自行拆除,如果乙方对已作价房屋及其附属物擅自处理,甲方将相应部分的价值从补偿款中扣除;五、补偿款的支付时间及方式,甲方应在乙方完成搬迁后30日内,将本协议第三条认定的房屋及附属物拆迁补偿、补助款一次性支付给乙方;七、违约责任,1、乙方未按上述规定期限完成搬迁的,从逾期搬迁之日起,每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五向甲方支付违约金,2、甲方未按约定期限向乙方支付拆迁补偿、补助款的,从逾期支付之日起,每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五向乙方支付违约金。庭审中,昌房公司提交的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》中记载的乙方搬迁时间为“乙方应在201217日前完成搬迁”。协议签订后,昌房公司依约于2012120日向创意达公司支付了15000000元、于2012914日支付了20000000元、于20121023日支付了13006003,并分别签订了《非住宅拆迁补偿领款确认表》,剩余100万元未支付给创意达公司。20121124,双方签订了交房通知单。

庭审中昌房公司述称,由于创意达公司未能与分租人成×就补偿款分配事宜达成一致意见,导致成×未能将其所占有的房屋及时交付拆迁指挥部进行拆除,影响拆迁工程进度,所以昌房公司直接找创意达公司法人赵文华及其承租人成×进行协商,并决定将创意达公司剩余未支付的补偿款中的一部分直接支付给成×;依据拆迁协议及拆迁政策的规定,属于成×部分的补偿款包括装修附属物及地上物的重置成新价605276、违建部分补偿款127309元、停产停业综合补助费296538元、搬迁补助费14827元、工程配合奖52198,以上款项共计1096148,因在谈判中成×有所让步,最终昌房公司决定将95万元直接支付给成×。后成×于20121221日从昌房公司领取上述95万元拆迁补偿款。创意达公司在庭审中不认可其与成×之间存在任何转租关系。

另查,庭审中昌房公司向法庭提交了一份其法定代表人王波于20121023日在七里渠拆迁指挥部与创意达公司法定代表人赵文华进行约谈的视频资料,内容涉及:拆迁评估中除创意达公司的房子和附属物外,还包含成×的一部分装修,成×与赵文华的父亲签订的租赁这个地方的合同,成×向创意达公司交纳租金。创意达公司认可有这次谈话,但谈话中没有提及成×的钱是从创意达公司的拆迁补偿款中扣除。

再查,昌房公司于2013411日的庭审中提出反诉申请,但并未交纳反诉费,后又明确表示撤回反诉。

原审法院认定上述事实,有《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、交房通知单、进账单、评估结果报告、房屋确认单、非住宅拆迁补偿领款确认表、说明、视频资料及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。

原审法院判决认为:依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,不得擅自变更或者解除;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,创意达公司与昌房公司签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》系当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,亦未损害第三人的合法权益,合法有效,当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。虽然创意达公司否认其与案外人成×之间存在租赁合同关系,但通过双方当事人的陈述及昌房公司提供的视频资料及其他证据可以证明创意达公司与案外人成×之间存在事实上的租赁关系;在双方签订《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》之后,由于创意达公司与承租人成×之间就拆迁补偿问题迟迟不能达成一致意见,导致成×未能将其所占有的房屋及时交付拆迁指挥部进行拆除,昌房公司为保证整个拆迁项目的顺利进行,将未向创意达公司支付的补偿款100万元中属于成×的95万元直接支付给成×的作法,并无不当,且具体数额的计算符合拆迁协议及拆迁政策的相关规定,故对昌房公司的此项答辩意见,予以采信,剩余的5万元应及时支付给创意达公司;因此,对创意达公司提出的要求昌房公司支付拆迁补偿款100万元的诉讼请求,其中的5万元,于法有据,予以支持,其余的95万元,缺乏事实和法律依据,不予支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中,根据双方签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》的约定,昌房公司应在创意达公司完成搬迁后30日内,将拆迁补偿款一次性支付给创意达公司,而双方于20121124日签订了交房通知单后至今昌房公司仍未将剩余5万元补偿款支付给创意达公司,已经构成违约,故昌房公司应向创意达公司支付相应的违约金;双方在协议中约定的违约金计算标准为“从逾期支付之日起,每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五”计算,按照这一标准计算的违约金数额明显超过了创意达公司的实际损失,且昌房公司也以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整,故法院将酌情确定昌房公司应支付给创意达公司逾期支付拆迁补偿款5万元的违约金数额。

昌房公司的其他答辩意见,对其合理部分,予以采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告北京市昌平房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京创意达木业有限公司剩余拆迁补偿款五万元;二、被告北京市昌平房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京创意达木业有限公司逾期支付剩余拆迁补偿款五万元的违约金(按照中国人民银行同期贷款利率计算,自二零一二年十二月二十五日起计算至被告北京市昌平房地产开发总公司实际给付上述款项之日止);三、驳回原告北京创意达木业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后,创意达公司不服原判,上诉至本院。请求撤销原判,依法改判昌房公司偿还拆迁补偿款100万元并判令昌房公司按照合同约定支付违约金。主要理由为:本公司有证据证明昌房公司承诺剩余的100万元在没有本公司许可的情况下,不会拨出,承诺如果分租户拒搬或其他问题,解决过程不影响本公司拆迁补偿余额,昌房公司在本公司不知情的情况下,将本公司应得的100万元拆迁补偿款中的95万元拨给第三方侵犯了本公司的利益。

昌房公司同意原判,不同意上诉人创意达公司的上诉请求。

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实本院予以确认。

,在本院审理期间,上诉人创意达公司提交新证据,用以证明双方约定成华是否搬迁与创意达公司无关,合同约定的拆迁补偿款只针对创意达公司。其中一份为《协议书》,该协议系昌房公司与创意达公司于20111231日就非住宅房屋拆迁补偿协议中所涉及的创意达公司搬迁期限事宜达成的合意,内容为:1、创意达公司按照拆迁补偿协议中所规定的搬迁日期,完成其房屋的搬迁工作;2、昌房公司在创意达公司完成房屋搬迁后,按规定日期支付创意达公司拆迁补偿款。3、在房屋交接中出现分租户拒搬或其他问题,解决过程不影响创意达公司拆迁补偿款数额。另一份为20111231日由昌平区沙河镇七里渠南、北村土地一级开发指挥部出具的《证明》,内容为:“北京创意达木业有限公司作为此次昌平区沙河镇七里渠(南、北)村土地一级开发(城乡一体化旧村改造)项目非抓回拆迁的被拆迁对象,积极配合拆迁工作,因其下属分租户不配合拆迁而导致的强制腾退工作所产生的费用,由拆迁指挥部承担。”昌房公司对上述两份证据的真实性不予认可,亦不认可证明目的。

上述事实,有《协议书》、《证明》以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为:根据本案查明的事实,创意达公司与昌房公司签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》系当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。因创意达公司与承租人成×之间就拆迁补偿问题迟迟不能达成一致意见,导致成×未能将其所占有的房屋及时交付拆迁指挥部进行拆除,昌房公司为保证整个拆迁项目的顺利进行,依相关政策及实际情况从未向创意达公司支付的补偿款100万元中直接支付给成×属于成×的95万元的作法,并无不当,原审法院采纳昌房公司的相关意见并无不妥。

上诉人创意达公司所述,合同约定的拆迁补偿款只针对创意达公司,成×是否搬迁与创意达公司无关一节,且不论上述证据是否具有真实性,仅从上述证据的内容看,不能证明所述事实,故上诉人创意达公司的上述主张,本院不予采信。

因双方约定的违约金过高,原审法院依据昌房公司的申请,酌情调整违约金及确定的数额并无不妥。

综上所述,上诉人创意达公司的上诉理由不能成立,上诉请求本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第()项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费一万三千八百元,由北京创意达木业有限公司负担一万二千七百五十元(已交纳),由北京市昌平区房地产开发总公司负担一千零五十元(于本判决生效后七日内交纳)

二审案件受理费一万三千八百元,由北京创意达木业有限公司负担(已交纳)

本判决为终审判决。

张洁芳

刘国俊

代理审判员

二〇一五年五月十四日

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